随着城镇化的快速发展，过去十几年来，各地纷纷建设新城新区，一口气建造了大量楼房。从2010年到2014年左右，包括鄂尔多斯(600295,股吧)、云南呈贡新城、郑州郑东新城、贵阳金阳新区、河南鹤壁、江苏常州武进、惠州大亚湾新城、营口鲅鱼圈等地，一些片区因极高的空置率，一度被外界冠以“空城”“鬼城”。
但如今，不少曾经的“空城”“鬼城”发生了巨大变化，甚至变成了繁华的“不夜城”。
多个“鬼城”变成“不夜城”
2010年，贵阳的金阳新区（2012年改为观山湖区）曾被外界称为“鬼城”。2012年十一黄金周之后，因为一则“购房入户”的“救市”政策，“贵阳将成鄂尔多斯2.0”的消息更是不绝于耳。
但现如今，这一片区已十分繁华。数据显示，2019年观山湖区地区生产总值增长10.7%；固定资产投资增长10%，增速排名全市第一；规模以上工业增加值增长123.3%，增速排名全市第一；一般公共预算收入完成53.8亿元，增长6.7%，总量排名全市第一。
一位当地官方人士告诉第一财经记者，现在观山湖区已成为贵阳新的城市中心，生态很好，产业兴旺，夜市发达，人口已经超过了50万人。“如果当年不建新区，贵阳老城区在交通上就会寸步难行。”
2000年初，贵阳为缓解老城区的拥堵，拓展城市发展空间，决定在老城区西北部的金华、阳关一带片区建设城市新区，金阳新区应运而生，即今日的观山湖区。
来自贵阳的王女士说，新区的发展都有一个过程，金阳那边是新区，刚开始人比较少，但现在已经非常繁华了，房价也涨了很多。2012年时，贵阳老城区房价不到6000元/平方米，而金阳新区（观山湖区）不到5000元/平方米，但现在观山湖区已经达到15000~16000元/平方米了，明显超过了老城区，成为全市房价最高的地方。“买新区房子的改善型的居多，因为老城区实在太堵了，我的亲戚都买在新区。”
郑东新区的发展也颇为类似。近年来，随着内部人口流动与城市功能升级，昔日空空荡荡的中央商务区如今人气鼎盛。
数据显示，郑东新区2019年GDP初步核算为1139.63亿元，跃居全市第2位。另外，根据郑东新区官网介绍，目前郑东新区建成区面积超150平方公里，入驻人口达150万。2019年上半年，郑东新区全口径财政收入完成163亿元，同比增长12.2%；地方公共预算收入完成49.4亿元，同比增长11.2%，收入规模继续领跑全市各县（市）区、开发区，在郑州乃至河南发展大局中的引领作用进一步增强。
根据链家网站的数据，目前郑东新区已经是郑州房价的高地，一手房单价大多在每平方米3.5万到4万元左右，而城西的中原区等地才1.5万元左右，价格相差非常大。
同样的例子还有昆明呈贡新区，2010年，呈贡被外界评价为“这是一座用巨额资金堆起来的空城”。但据媒体报道，2013年昆明地铁1号线南段开通后，呈贡与昆明市中心连成一片，交通路网更加完善。随后的2016年，位于呈贡的高铁昆明南站投入使用。随着地铁、高铁双“轨”开通，呈贡渐渐摘掉了“空城”的帽子，实现了从“空城”到“轨城”的蜕变。
省会城市、中心城市人口导入快
为什么这些曾经的“空城”“鬼城”会发生这么大的变化？
58安居客房产研究院分院院长张波对第一财经记者分析，新城区是过往十多年房地产市场发展的重要阵地，但新城建设有两个值得关注的特点，一是不少城市的新城由于定位以及规划问题导致开发体量过大，包括区域内规划的商业也存在入驻率不足等问题；另一方面，高铁建设对不少新城的发展起到重要推动作用，高铁人流能为新城开发积累大量人气，吸引了大量投资性购房群体的关注。
张波说，近几年不少新城开始逐步形成完善的居住氛围，类似郑东新区这类新城的房价和关注度在不断提升，这本身和城市购房需求外溢有着重要联系，其中一个重要因素就是人口导入。
人口导入体现在两个方面，一个是由于城市原有的中心城区、老城区面积小，面临发展空间不足等问题，通过新城区建设，抽疏老城区，有不少老城区的人为了改善居住环境，转移到新城区。
另一方面，省会城市、中心城市往往吸引了大量外来人口，尤其是省会城市能吸引省内其他地市的人口前来工作、发展、置业。在中西部大多数省份，省会城市往往是所在省域的单级核心城市，集中了教育、医疗、产业、资金、人才、交通等各种要素，是所在省域快速城镇化的龙头。
近年来，中西部省会城市的人口导入步伐很快。尤其对一个人口总量较大的省域来说，城镇化率越低，省会城市人口导入的潜力就越大。以河南为例，2019年河南总人口达10952万人，比上年末增加46万人；常住人口9640万人，常住人口城镇化率53.21%，与60.60%的全国水平仍有不小的距离。
而这也恰恰是郑州大规模扩张的一大潜力。河南大学经济学院名誉院长、中原发展研究院院长耿明斋教授认为，河南省人如果要进城，首选就是郑州。在沿海的江苏、浙江都不是这样，都有第二选择。虽然这几年洛阳作为河南省域副中心的力度也在强化，但还是无法分流郑州发展的能量。
郑州市统计公报显示，2019年全市年末常住人口达1035.2万人，比上年增加21.6万人。这也是郑州连续9年常住人口增量超过15万，人口快速增长的势头可见一斑。
今年8月，郑州市政府发布的《关于2019年郑州市城市建成区规模的通告》显示，2019年郑州市市域城市建成区面积合计为1181.51平方公里。而在2017年，郑州市市域城市建成区面积合计为830.97平方公里，2018年面积增至1055.27平方公里，超过了1000平方公里。可见城市扩张的势头非常快。
郑州之外，贵阳和昆明也是类似的情况。其中，贵州户籍总人口达4000多万人，常住人口也有3600多万人，但城镇化率只有49.02%，占比不到一半，离全国平均水平差很远。云南2019年年末全省常住人口为4858.3万人，全省城镇化率只有48.91%。较低的城镇化率意味着这些地方尤其是省会城市人口导入的潜力仍很大。
中国社科院城市发展与环境研究中心研究员牛凤瑞对第一财经记者分析，省会城市是各种高端要素集聚的中心，城市扩展会比较快，而且有人口导入的支撑，所以在政策上也应该支持，比如在用地上就应该适当倾斜，不要让它们被束缚住手脚。
新城建设应因地制宜
不过，张波也表示，新城建设并不是一个城市的“标配”，而是应根据城市的发展阶段、发展节奏来推进新城的开发，因地制宜，控制节奏。
在城镇化大潮之下，不少地方政府规划新城区，有一些城市尤其是三四线城市、中小城市的新城开发面积过大，或者离老城区的距离较远，就会较难吸引外来人口流入，土地的城镇化远高于人口的城镇化，这就导致新城发展速度较慢，人气不足，入住率不高，出现“鬼城”、“空城”等现象，不仅浪费了大量的土地资源和资金，也成为地方发展的一大包袱。
比如内蒙古一个规划可容纳100万人的新城新区，经过多年发展目前只生活着10多万人口，大量的建筑被空置。
张波分析，很多中小城市的新城区人气不旺，一方面和新城的规划有关系，另一方面人口导入不足也是重要原因。但不同城市的新城本身是否符合需求，依然要视不同城市的发展来判断，省会城市和热点二三线城市的新城，长期来看会有着较强的需求支撑。而即使有人口导入，也不代表新城都有短期快速发展的机会，同在郑州的南龙湖区域就存在住宅土地供应量过大过快，导致区域内项目的去化存在较大难度。
牛凤瑞分析，新城建设发展是有客观规律的。有些过去的“鬼城”现在成为投资高地、地区发展龙头，这说明当地政府在一开始决策的时候，是符合实际的。有些地方的新城区、开发区常年荒芜，说明决策者一开始过于乐观，各方面的考虑是不周的。
牛凤瑞说，城市能否成为一个吸引要素聚集的巨大吸盘，取决于多种因素，每一个城市主导者都希望自己的城市快速发展，但这种愿望需要与城市的实际发展、自然规律相吻合。
在专家看来，城市是否建设新城区应当立足于产业和人口，建设的规模和位置也应该谨慎而行。比如，建设起步区面积不宜太大，而且距离老城区不应太远；高铁站等的选择上，中小城市应当尽量离老城区、主城区近一些，这样才能更好带动周边发展。
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