发行并设立类REITs 招商蛇口促进持有型物业资产良性发展

来源：REITs行业研究

正文来源：证券时报网

12月4日，招商蛇口发布《关于设立资产支持专项计划暨以公开挂牌方式交易资产的进展公告》。据公告内容，公司已于2020年11月18日召开第二届董事会2020年第十五次临时会议，审议通过了《关于设立资产支持专项计划并将契约型私募基金份额让予专项计划的议案》，董事会同意公司在不超过人民币42亿元的规模和不超过5年的期限内开展“申万宏源-招商蛇口-泰格明华资产支持专项计划”。

据悉，招商蛇口的“申万宏源-招商蛇口-泰格明华资产支持专项计划”于12月2日正式在深交所交易发行并设立，发行规模41.5亿元，产品期限3+2年，基础物业为泰格公寓及明华中心。该“专项计划”采用双基金架构，申万宏源、招商平安、宏源汇智分别为专项计划管理人、契约型私募基金管理人及次级合伙型私募基金管理人。

本次类REITs分为优先A级资产支持证券（18亿，占比43.37%）、优先B级资产支持证券（3亿，占比7.23%）、次级资产支持证券（20.5亿，占比49.40%）。值得一提的是，优先A级资产支持证券以4.6%的利率水平完成发行，优于同期市场平均水平。

探索产融创新模式，实现资产提升增值

泰格明华资产支撑专项计划是招商蛇口首次以酒店公寓类资产发行的类REITs产品，项目的成功发行体现投资人对于招商蛇口资产价值、项目开发及运营管理能力的认可。

泰格公寓、明华中心位于深圳市南山区蛇口，毗邻太子湾，交通便利，环境优美。泰格公寓开业时间较早，面临建筑和设施老化的问题，招商蛇口参考了境外成熟市场REITs模式，提出了表外孵化提升的产融结合模式，将通过对项目的改造和运营提升实现资产增值。该模式是招商蛇口对持有型物业产融结合新通道的尝试与探索途径，未来有可能成为招商蛇口大量持有型物业的孵化提升路径，对盘活持有型物业具有重要意义。招商蛇口还在持续推进与不同业态、不同开发经营阶段相匹配的产融结合模式，以促进持有型物业的保值增值。

激活存量持有型物业，推动资产良性循环

招商蛇口副总经理聂黎明曾在演讲中表示，持有物业如果太多会转不动，看起来稳但跑不快。基金REITs等资本通道可以实现商业资本的有效循环，也成为招商蛇口激活存量物业的主要方向。

专项计划的实施有利于拓宽持有物业退出通道，提高资产流动性、资金使用效率，改善资产负债率。在综合发展模式下，招商蛇口加强对持有型物业的分类管理提升，培育全周期的产融退出和周转通道。通过打通“融-投-建-管-退”全生命周期价值链，招商蛇口建立多层次资产平台，实现各平台相互协调、相互促进、内外循环，助力综合发展；同时，充分借鉴资本市场资产管理经验，打造资本市场认可的高品质物业标杆，形成持有型物业良性循环。

资产价值的最终体现离不开运营管理能力的创新提升。在存量时代，招商蛇口需要有效地盘活商业资产，而且实现不断持续盈利增值。借助金融创新和资产证券化工具激活存量资产，让资产“活起来”，对招商蛇口是一次挑战、更是历史机遇。

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