今年2月份深圳出台二手房指导价，并有银行开始执行按照二手房指导价发放贷款，而227东莞也跟随步伐，加码调控，315深圳明令打击作假代持等现象，东莞调控细节也已经披露。
同为湾区核心城市的广州，却走出了完全不一样的精彩，2月份广州新房突破新高，外围的增城房价也开始蠢蠢欲动地上涨，如果继续保持火热的态势，接下来广州调控可能马上杀到！
广州如果出台调控，具体会有什么影响，现在该不该赶在调控前入手？又应该选择哪里？
大胡子看广州给出了直接的答案。
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2021年才刚开始，楼市就过得非常精彩。
1月底开始各种妖魔鬼怪的调控声音开始传出，2月调控就马上明显井喷。
看一组数据更直观：
2月份单月房地产调控次数高达45次，超过了1月份的42次，2月底累计房地产调控政策次数高达87次。
3月1日-3日仅3天，全国各地发布房地产调控相关政策就超过10次，年内累计房地产调控政策次数已经高达97次。
上头动作频频，警示性极强。
我们再来看具体城市的操作：
208深圳出台二手房指导价，随后陆续有银行确定按照二手房指导价发放贷款，其中经营贷也一并执行。
227东莞深夜发布调控，社保年限2年改3年，堵死假结婚假离婚之路、提高非普住宅首付、异地未结清贷款首付比例上调等政策。
303杭州法拍房同样执行限购政策，把破限购漏洞彻底补上。同日上海出台政策，对商品住宅用地出让实行限价竞价，对优先购买新房执行限售5年。
同样在303出台调控的还有无锡，无锡要求加强对发布的二手房价格的真实性和合理性核验，房屋交易管理部门将及时公开二手房合理成交价格区间，严肃处理炒作“学区房”、扰乱房地产市场秩序的行为。
北京虽然没有出台调控，但皇城脚下焉能放过？
北京早在2月就频繁被警示，北京房地产中介行业协会集中约谈主要的房地产中介机构，严厉打击恶意炒作和违规资金进入楼市，要求不得在微信朋友圈、自媒体渠道发布制造购房恐慌情绪的文章。
至此，北京的上涨火苗熄灭了，连带着环京的一帮子兄弟都同样萎靡不振。
调控下来，大家应该看得非常明白了：
核心就是：逢涨必查、逢炒必办。
去年上涨过一轮的核心城市已经出手了！接下来轮到谁？
极有可能是广州。
去年广州上涨非常猛，并且是全线飙涨。
最火热的黄埔和南沙，黄埔涨幅20.7%，南沙29.2%，接近30%，这已经是吃大锅饭的数据，极个别优质项目，远超这个涨幅。
而核心区的珠江新城，个别项目涨幅去到40%以上，火热的上涨趋势甚至把远郊的花都、从化的房价都带动起来。
可以说，2020年是广州全面开花的一年。
并且这种上涨态势还在继续！
今年初在其他一线城市房价哑火的时候，广州却率先迎来开门红，2月新房成交量去到8585套。
这个数据是2019年全月的2.3倍，是2018年全月的2.66倍，今年广州小阳春已经毋容置疑。
说好的一起调控一起横盘，结果你却悄悄大涨，然后惊艳所有人？
别人在调控，你却还在涨，接下来不调控你调控谁？
很多人说广州不是已经出台调控了吗？
房贷利率普遍上浮、房贷放款时间延长、排查违规资金流入楼市、南沙甚至收紧人才购房的贷款条件等等。
但，广州截止目前并没有出台官方调控文件，而且是四大一线城市唯一一个房价还在涨，却还没明令出台调控的城市。
所以别急，调控不会缺席，只会迟到。预计最快4-5月份，广州调控就会杀到。
留给大家上车广州的窗口期不长了。
结合当前的调控手段，广州调控很可能会从两方面开刀：
1、从信贷端调控
从全球环境来看，宽松货币仍然是主流，但我们国家经济已经进入稳定恢复期，大家也发现我国M2增速开始回缓，LPR利率也已经连续10个月未做调整，央行公开市场投放量明显减少。
很显然，我们的货币政策已经从之前的危机状态回归正常，也从宽货币变成稳货币。
一般来说，宽松货币政策之下，会带来资产价格的上涨，在我国主要就是房产，所以前期部分热点城市房价上涨，股市也非常火热，但现在调控出台，其实就是对之前宽松货币的“纠偏”。
接下来，稳才是主流。
而快速从“打死”房价上涨的法宝，就是堵住那些想流入楼市的热钱，也就是从信贷端开始抓起。
打击经营贷、消费贷、严格审查资金渠道进入楼市就是这种路数。
深圳、上海、东莞的公开调控政策中基本也提及了这点。
而广州虽然政策未出，但市场上已经操作。
黄埔就有银行表示将“从严”对待黄浦区的房贷审批，南沙也收紧人才购房的贷款条件，除了房贷政策收紧，货币端“水龙头”也拧得很死。
LPR利率不变，那就加点变，现在广州四大行房贷利率都直接上调，从原来的LPR+40BP调整为LPR+55BP，二套更是上调至LPR+75BP。
增加买房成本，拖长成交时间，打击违规资金，一旦作为调控政策执行，就能有效打击大家对广州房价上涨的预期。
别小看了全民预期，当大部分人都认为房价能涨的时候，房价就还能涨！
这是心理战术！
2、对二手房下手
从深圳发布二手房指导价格来看，我们会发现调控开始对二手房下手了！
过去限价一般只出现在新房，调控要么限名额、要么限资金，但现在明显升级了。
二手房向来是由市场为主导，很少受行政调控的干扰，基本是一个愿打一个愿挨的操作。
可现在深圳二手房成交要按指导价格发放贷款，而无锡、东莞的调控文章都提及要【建立二手房价格信息发布机制】。
换言之就是要提高二手房价格的透明度，可能会定期公布二手房指导价格，如果一旦执行，“副作用”效果就出来了。
政府公布的指导价高于市场价，传导给市场的是刺激很大，官方都说涨，更得买，市场一阵鸡血。
如果公布的市场价低于指导价，又要求银行按照指导价发放贷款，这又会提高购房者首付，误伤刚需。
如果广州也出台二手房指导价并按之执行，对刚需买二手房打击也非常大，本来利率就上调了，结果首付也增加，伤害性极大。
对二手房下手，是一场市场经济和计划经济的碰撞，就看拉锯战中谁能更占上风了。
那广州还能买吗？又要买哪？
广州是目前调控最为宽松的一个城市了，虽然去年一轮大涨之后，广州已经站在相对高点，但只要调控还没杀到，那些盘桓在北上深的资金，最先想到的就是广州。
而广州只要在调控大门还没关起之前，一切都有机会。
对于有价值的城市，不怕买得迟，就怕买不了。
所以买入广州，一定要赶在调控出台前的窗口期买入，否则之后可能就和深圳东莞一样，想买也根本买不了了！
站在已经涨过一轮的广州，现在去买广州，想像去年那样买入大涨基本是不可能的了，但是可以考虑买还能有补涨的区域。
按照广州的东进战略，东进一条线其实基本都涨了，珠江新城、天河公园、金融城、鱼珠、科学城，涨幅都不低。
天河的珠江新城，改善型的楼盘也是一夜跳涨，前年成交还在9万徘徊的，去年一下跳涨到15万，涨幅超过40%以上。
黄埔过去一年的涨幅也非常夸张，近3个月，黄埔区的涨幅排在全市第一，涨幅近5.95%，万科东荟城破5万、奥园8个月涨了40万，现在入场黄埔，有高位站岗的意思。
越秀的学区房也涨得非常稳，虽然广州不像深圳对学区房那么执著，但有学区的支撑，房价能做到稳中有涨。
海珠区主要涨起来的还是海珠东的琶洲，其余表现很一般。
番禺的核心板块万博板块，不论是新房还是二手房，也都涨起来。甚至连偏僻一点的亚运城，也有一定的上涨，前年一个朋友2.3万入手亚运城一个房子，去年涨到2.7万。
南沙去年我们一直推荐粉丝朋友入手，包括也做了几次线下的团购，去年南沙也是大热门板块，尤其是灵山岛，涨幅非常猛。
而大家一直质疑南沙的二手房市场，去年更是卖得最好，2020年南沙二手房的成交周期是全市最短的，也就是说南沙二手房，全广州卖得最快！
南沙虽然涨过一轮，但本身房价基数相比市中心不算高，所以预算合适的，我还是看好南沙，毕竟赌的是长线投资。
一通梳理下来，广州去年这轮上涨，基本该涨的都涨了，还没涨的我看了下已经不多了。
白云、增城、从化、花都。
从化和花都就不建议了，真的太远。
增城最近很多粉丝在问，作为不限购的区域，也是一轮大水漫灌之后刚需还能上车的区域，增城最近涨价呼声不断。
增城确实会吸收部分外溢的购买力，有上涨预期，但暴涨的机会不大。如果非得在增城买房，要沿着13号线和21号线去买，作为郊区外溢，地铁通勤是第一要素。
由此来看，选择排序是新塘＞中新和朱村＞荔城＞其它。
在考虑交通之后，才去考虑学区和配套。严格来说，增城库存太大，除了地铁延线的新塘，其它板块都不建议考虑。
再看白云，白云作为老城区，几乎多次涨幅和它关系不大，但近两年开始白云迎来多重利好，华为广州研发中心确定落户白云。
在19年市规委会审议，也提出将普铁从广州火车站搬至白云区，并以此为契机，统筹推进周边7大片区的城市更新，并规划7条地铁站线。
白云区一直备受诟病的农民房多以及交通在未来会得到明显改善，片区房价肯定有所补涨。
现在北上深投资不是没钱赚，而是成本太高，只有广州现在还能买且首付还没抬高，还有入场的机会。
我相信到调控出台前，广州楼市依然会比较火热，仍然有一大笔有资金的富人在蠢蠢欲动。
所以接下来调控出台前，广州还有最后机会，一旦调控杀到，就只能再观望了！
在一线买房，不要为了之后下跌的可能性犹豫，而要为当下的确定性买单，短期回调不可怕，长期涨了就行。
经济学家薛兆丰说过：失败不是成本，放弃或者失去机会才是最大的成本。
可以在调控前上车，就不要放弃这个机会。
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