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关于22城土地「一年卖3次」的理解与争议

“土地市场动态监测与监管系统”,属于自然资源部的内网。

有关重点22城住宅供地实行“两集中”影响的讨论,正如火如荼。

昨天名为“自然资源开发利用司2021年住宅用地供应分类调控相关工作要点”的演讲稿,在各大微信群流传。

据已有公开信息判断,这份演讲稿或为2月23日召开的“全国2021年住宅用地供应分类调控工作视频培训会议”的讲解课件。

从这份网传的演讲稿中,我们可以捕捉到几个“关键点”:

其一,“两集中”举措的出台背景,是自然资源部部长贯彻决策层要求亲自部署的。

其二,22城每年发布土地出让公告3次,同批次的土地挂牌起止日相同,连续集中拍卖。

其三,“两集中”供地调控希望达到的正向效果

① 稳定预期:体现“放量供地”,稳定预期。

② 控制大型房企“通吃”垄断,因为短期筹资难度大,不能同时参加多块土地竞争。

③ 给中小房企提供更多选择的机会,可以避开大房企直接竞争。

其四,“两集中”供地调控可能形成负面预警

①考验供地部门组织能力:同时组织挂牌拍卖,需要增加人(如拍卖师)和场地。

②考验地方政府土地财政:以往供地“先次后好”、通过“饥饿营销”逐步抬高地价的行为被遏制,将会降低出让金总收入。

③?热点地块可能容易形成地王,对公众心理可能产生负面影响。

可以看出,“两集中”举措施行后可能形成的正负影响,政策拟写者已经预料到了。但是也有些负面影响在这份网传的演讲稿过中没有提到,而所期望达到的正向效果,与市场人士讨论也有一些不一样的地方。

综合梳理来看,业界对供地“两集中”的影响分析,有一致性的研判,也有不少的差异。

①?是限制大房企垄断,还是利于大房企?

多数券商、研究机构及专业人士分析认为,22城供地“两集中”,对全国性布局的低负债率的大房企是有利好的。

22城虽然预计会主动错开集中供地的月份,但平均下来每个月也有两个重点城市集中供地。多线同时作战,需要房企具备更强的短期拿地资金的筹集能力。

显然,大房企无论在自有资金调配,还是在拿地前融方面,都具备明显优势,且对地块的前期投研也具备较强的系统和数据化支持。“两集中”新规虽然会加大房企短期筹集资金压力,但未必会降低大房企对热点地块的追逐。

可能出现的一种情形是,集中供地下,大房企考虑到未来集中的推盘销售压力,会调低同期拿地规模,除了自己拿热点地块外,同时会多考虑与其他大房企联合拿地。

②?是有利于中小房企捡漏,还是加剧挑战?

也就是说,“两集中”+“一年只卖3次地”的新规下,22个重点城市的热点地块,仍然是大房企的囊中物,只是会提高大房企之间的雨露均沾,中小房企捡漏的机会渺茫。

但22个重点城市每年只能卖3次地,预计每次放到盘子里一起卖的有好有次。在大房企主攻热点地块的时候,也许会给小房企留下“喝汤”的机会。但这并不尽然。因为大房企也要考虑热点地块万一拿不到、参拍冷门地块来托底。

且,对于不在22城名单中的三四五线城市,也许会迎来更多大房企的进入,中小房企的面临的竞争也会加大。

所以,更多的业内观点认为,新规会加剧中小房企在22个重点城市拿地的难度,三四线城市的拿地竞争也可能会因为大房企的进入而加大,中小房企拿地选择机会不增反减,有可能与政策制定者的初衷是相悖的。

退一步说,即便于22城偶尔有机会能捡漏,“两集中”出让意味着将来项目面市时,或跑在实力强大的大房企的后面被动推盘,或者与大房企同期推盘,销售的竞争压力是不可小觑的。

③?会不会热地出地王,冷地陷流拍?

有可能。

热地出地王这一点,政策制定者已经意识到了。

由于土地集中出让,而参拍每块地都需要房企事前缴纳出让底价20%-30%甚至高至50%的土拍保证金,这就降低了房企“撒胡椒面”每块地都报名的情况,在做拿地决策时会更聚焦优质地块,保证未来多盘同时入市下的去化能力。所以,有可能会加剧地王的出现。

但是,前述网传的演讲稿中,就此已经提示“对预判可能产生地价新高或溢价率过高情形的,应当要求及时调整出让方案并做好异常交易预案和舆情应对方案”。预计地王土地公告时会加进限价、竞自持等类似的条件,以规避地王的产生。

而对于冷门地块,由于集中供地、集中新盘入市,提升了冷门地块未来的销售去化难度,也许会使得冷门地块流拍率增加。

在拿地成本高、建安成本上涨、融资压力大的情况下,房企必须快周转才能保障利润,所以集中供应的结果,带来集中开盘几乎是必然的。除非拿地的是个别的“小而美”型有产品特色、溢价能力的房企。

④?土地出让收入会不会降低?房价会不会稳?

前述演讲稿中已经做了预警,“两集中”+“一年卖地3次”会加大地块的透明度,“饥饿营销”逐步抬高地价的行为被遏制,且要防范热热点地块出地王,所以会降低部分城市的土地出让金总收入。

房价方面,对于土地供应充足的城市而言,新规预期是能够有效抑制房价上涨的,因为新盘同期入市会推升库存、加大去化竞争。但是对于土地供应明显不足或偏少的城市,新规对抑制房价上涨的作用是有限的。

⑤?会加大城市分化格局,还是会有助于均衡?

“两集中”供地下,供地紧缺型城市土地竞拍或将更加激烈,供地过剩型城市可能导致土地流拍率升高,会使得城市间的差异变得更为明显。

但是对于不在22城名单中的三四线城市而言,尤其是身处都市圈范围的三四线城市,可能会迎来更多房企的进入,有利于促进区域均衡。但同时也会加速中小房企和区域性布局房企的竞争挑战。

对于房企而言,“两集中”新规落地后,有几方面的应对动作是确定性的。

其一,提升多渠道拿地能力。

22城招拍挂拿地难度加大、利润空间更加被锁定,必须要加大收并购拿地的比例,同时要提升勾地能力,通过条件设置加大招拍挂拿地可能。

其二,加快推进数字化,提升决策能力。

22城一年只卖地3次,地块同时挂牌、同时连续出让,要求房企提升地块投研决策的速度,数字化会提升房企拿地的先发优势。

其三,敞开怀抱,加大联合。

“两集中”出让,使得房企要对竞争对手更加了解,拍地演化成商业谍战。要想不N败俱伤,联合拿地是共赢的选择。

附①:网传22个重点城市名单

4个一线城市:北上广深

18个二线城市:南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡。

附②:22个重点城市2020年的土地出让数据

2020 年22个重点城市土地共推出3916宗,实际成交3507宗,土地出让金合计达27861亿元,占全国国有土地使用权出让收入的 33.1%。

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