贝壳：政府工作报告中的房地产

不急转弯，不转急弯

5大解读，8年回顾

1、“到2035年常住人口城镇化率提高到65% , 发展壮大城市群和都市圈。”

解读：城镇人口保持增长，带来住房需求增长。人口加快向京津冀、粤港澳、长三角、成渝等核心城市群流动，房地产市场份额同步向核心城市群集聚，这些区域有较强的住房需求支撑，市场表现将优于其他区域。

2、“实施积极应对人口老龄化国家战略, 以?‘一老一小’为重点完善人口服务体系。”

解读：未来托幼、家政等居住服务相关行业将迎来发展空间。

3、“宏观政策不急转弯，稳健的货币政策灵活精准、合理适度，保持流动性合理充裕，宏观杠杆率基本稳定。”

解读：2021年市场利率保持基本稳定，金融环境不会显著收紧，为房地产市场平稳发展提供支撑，预计市场成交规模稳中有升。

4、“新开工改造老旧小区5.3万个”，较2020年实际完成的4万个增长超3成。

解读：老旧小区规模持续扩大，社会力量参与度将提高，部分房企由增量开发建设向老旧小区改造转型。老旧小区改造带来存量住宅品质改善，提升存量房相对于新房的竞争力，存量房成交占比将继续提升。

5、“保障好群众住房需求。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期。解决好大城市住房突出问题,通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法,切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，规范发展长租房市场,降低租赁住房税费负担，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。”

解读：

房价过快上涨的城市房地产调控将持续收紧。今年以来，一线城市及部分热点二线城市房价过快上涨、房地产金融风险加剧，大城市住房问题仍突出。2021年在“房住不炒”、“三稳”要求下，热点城市房地产调控将持续深化，金融监管进一步加强。

政策性租赁住房成为重点，重资产模式的租赁企业占比提升。政策性租赁住房将与公租房共同构成租赁型保障性住房，未来政策性租赁住房将成为重点，其主要是以补贴、信贷或税费优惠的方式，调动更多的企业参与到开发、运营中，自持型的租赁企业将增加。

共有产权房将保障更多刚需购房群体。共有产权房首次出现在政府工作报告中，其核心是以实际居住为导向，通过降低购房门槛，为城市中更多有购房需求的中低收入群体解决住房问题。未来共有产权房的土地供给、房源供给将明显增加，覆盖的群体也将扩大。

租赁住房用地供给增加，倒逼房企从开发延伸到运营。未来在各城市建设用地供应计划中，将加大租赁住房用地的供给，推动房企重点提升项目运营能力，打通租赁住房项目定位、开发、运营的全产业链条。?

集租房建设进程加快，大型租赁社区成为未来租住新形态。集租房尚存在着融资渠道窄、合作流程制度欠缺、信息不透明等问题，未来有望逐步明确集体土地出让制度、合作机制、融资渠道拓展等的政策，随着集租房入市，大型租赁社区成为未来租住新形态。

住房租赁监管制度化、常态化，租赁立法有望年内出台。我国租赁市场矛盾和问题已经凸显，机构风险加剧。未来对住房租赁的市场监管将走向制度化、常态化，年内有望出台住房租赁领域专门的法律文件，将有效规范租赁双边的权利义务、租赁企业及房地产中介等的经营行为。

租赁税收优惠力度加强，特别是降低房产税、增值税和企业所得税。未来在全国将实行更强力度的租赁税收优惠，有助于租赁市场基础设施的完善，推动更多闲置房源进入租赁市场，更多的企业主体参与到租赁住房的供给上。

新市民和年轻人的租房问题将得到改善。在目前市场化租赁住房、政府提供的保障性租赁住房中，小户型、低租金的租赁住房相对缺乏，无法满足新市民、年轻人，特别是从事基本公共服务的群体的需求。未来将定向增加小户型、低租金的租赁房源，保障其租赁需求。

附：历外两会关于房地产的表述

2014年

1.完善住房保障机制。坚持分类指导、分步实施、分级负责，加大保障性安居工程建设力度，今年新开工700万套以上，其中各类棚户区470万套以上，年内基本建成保障房480万套。

2.针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展。

2015年

1.加大城镇棚户区和城乡危房改造力度。今年保障性安居工程新安排740万套，其中棚户区改造580万套，增加110万套，把城市危房改造纳入棚改政策范围。农村危房改造366万户，增加100万户。

2.住房保障逐步实行实物保障与货币补贴并举，把一些存量房转为公租房和安置房。对居住特别困难的低保家庭，给予住房救助。

3.坚持分类指导，因地施策，落实地方政府主体责任，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。4.抓紧实施户籍制度改革，落实放宽户口迁移政策。对已在城镇就业和居住但尚未落户的外来人口，以居住证为载体提供相应基本公共服务。

5.坚持节约集约用地，稳妥建立城乡统一的建设用地市场，完善和拓展城乡建设用地增减挂钩试点。加强资金和政策支持，扩大新型城镇化综合试点。

2016年

1.今年棚户区住房改造600万套，提高棚改货币化安置比例。

2.完善支持居民住房合理消费的税收、信贷政策，适应住房刚性需求和改善性需求，因城施策化解房地产库存。

3.建立租购并举的住房制度，把符合条件的外来人口逐步纳入公租房供应范围。

2017年

1.因城施策去库存。目前三四线城市房地产库存仍较多，要支持居民自住和进城人员购房需求。

2.坚持住房的居住属性，落实地方政府主体责任，加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，健全购租并举的住房制度，以市场为主满足多层次需求，以政府为主提供基本保障。

3.加强房地产市场分类调控，房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地。规范开发、销售、中介等行为，遏制热点城市房价过快上涨。

4.继续推进棚户区改造。今年再完成棚户区住房改造600万套，继续发展公租房等保障性住房，因地制宜、多种方式提高货币化安置比例，加强配套设施建设和公共服务。

2018年

1.稳妥推进房地产税立法。

2.更好解决群众住房问题。启动新的三年棚改攻坚计划，今年开工580万套。加大公租房保障力度，对低收入住房困难家庭要应保尽保，将符合条件的新就业无房职工、外来务工人员纳入保障范围。

3.坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实地方主体责任，继续实行差别化调控，建立健全长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。4.支持居民自住购房需求，培育住房租赁市场，发展共有产权住房。加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。

2019年

1.深入推进新型城镇化。坚持以中心城市引领城市群发展。抓好农业转移人口落户，推动城镇基本公共服务覆盖常住人口。

2.继续推进保障性住房建设和城镇棚户区改造，保障困难群体基本居住需求。继续推进地下综合管廊建设。城镇老旧小区量大面广，要大力进行改造提升，更新水电路气等配套设施，支持加装电梯和无障碍环境建设，健全便民市场、便利店、步行街、停车场等生活服务设施。

3.健全地方税体系，稳步推进房地产税立法。

2020年

1.新开工改造城镇老旧小区3.9万个，支持加装电梯，发展用餐、保洁等多样社区服务。

2.深入推进新型城镇化。发挥中心城市和城市群综合带动作用，培育产业、增加就业。完善便民设施，让城市更宜业宜居。

3.坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。

4.加快落实区域发展战略。继续推动西部大开发、东北全面振兴、中部地区崛起、东部率先发展。深入推进京津冀协同发展、粤港澳大湾区建设、长三角一体化发展。推动成渝地区双城经济圈建设。

2021年

1.?保障好群众住房需求。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,稳地价、稳房价、稳预期。

2.?解决好大城市住房突出问题。

3.?通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法，切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给,规范发展长租房市场,降低租赁住房税费负担,尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。

本文全文采自贝壳研究院之报告，原题目为《从2021年政府工作报告看房地产》，文中内容不代表地产豪言观点。

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