投资客暗涌之江 杭州楼市局部躁动

本报记者 刘颂辉 杭州报道

首开楼盘降价10万元仍去化不佳、过半数新盘流摇……杭州在3个月内经历两次调控“紧箍咒”之后，市场热度明显降低，单日甚至有全城“零成交”现象。

10月期间，《中国经营报(博客,微博)》记者实地探访荣安招商祥宸府、联发藏珑大境、金茂首开国樾、远洋西溪公馆、九龙仓天玺和钱塘ONE等杭州多个新盘发现，市场冷热不均，成交量出现“旱的旱死，涝的涝死”情况。一些楼盘由于位置偏远而且产品类型单一，首开降价10万元依然门可罗雀，仅去化一成。

不过，值得一提的是，明星企业拿地入驻，却意外地给当地楼市增添了一把火。

蚂蚁科技集团股份有限公司全资子公司支付宝（杭州）信息技术有限公司以26.99亿元总价竞得杭州西湖区之江度假区一宗大型商住地块。消息甫一发出，加之中介机构传出明星艺人买房的消息，之江板块的二手房和公寓应声涨价，有公寓单价一夜间涨价3000元/平方米，大量投资客挤入售楼处。

“拿地后的两天，我们就定购了180多套公寓，销售员从早上开始接待客户，直到晚上10点多才抽时间吃饭。”西湖区钱塘ONE项目的一位客户经理告诉记者，大部分人因为看中蚂蚁集团对周边的带动作用，前来投资购置loft公寓，“有人索性一次买了7套。”

投资客涌入之江

10月底的一个周末，在杭州西湖区枫桦东路与梧桐路口的钱塘ONE项目，售展中心人头攒动，一改往日的冷清。小区的沿街店铺门前停满了私家车，不断前来的车辆延伸到路边数十米。身着西装革履的房产中介带着客户站在人行道上交谈，一组接着一组的人向小区里的样板房走去。

这家位于杭州市区西南侧的楼盘，共有2980套房源。即使隔着一条马路就是钱塘江，早些年这个片区一直被市场低估。

走进售展中心，现场的沙盘前围满了人，货架上的户型图纸早已被拿空，有人抱着孩子靠在沙盘前指着房子位置，有人拿出手机默默在计算价格。开发商自留的20多位销售员全在带看，市场部的员工不得不临时顶上来。

下午3点半，客户经理翁左力（化名）从人群里走过来，其声称，10月21日后的几天里，每天都有人前来投资置业，以这种状态下去，继续涨价是大概率事件。“来这里看房不买的，销售员理都不会理你，样板房开着让你自己过去。”一位前来看大平层户型的购房者苦笑道。

10月14日，杭州市政府与蚂蚁集团签订战略合作框架。根据协议，蚂蚁集团全球总部正式落户杭州。仅一个星期后的10月21日，蚂蚁集团就以总价26.99亿元竞得之江度假区单元XH1710-B1/B2-23地块，楼面价5194.01元/平方米，零溢价率。该地块出让面积20.78万平方米，建筑面积51.95万平方米，面积将是蚂蚁Z空间的6倍。

巨幅海报以蚂蚁集团为噱头，加之不限购不限贷的优势，曾经以均价33000元/平方米对外销售的钱塘ONE项目4号楼公寓，如今二手房均价已涨到每平方米4.5万元，一些房东扬言总价要上涨40万~50万元才愿脱手。

在多名置业顾问的介绍中，钱塘ONE项目自2017年开始销售，目前主要剩下40平方米的loft酒店式公寓和99平方米的平层公寓，精装修交付，均价在4万元左右。其中99平方米的平层是类住宅房源，用隔板装修成小三居，层高为3.1米，后期开发商承诺将连接燃气。“只剩下几十套，看中的话就下5万元定金，否则很快会一天一个价。”有置业顾问催促说。

除此之外，翁左力向记者透露，公司为了避税，在售房源的首付款提高到六成以上。其以一套37平方米的loft公寓计算，原总房价1550875元，现在公司推出“存20万抵30万元”优惠活动，还可以在总房价上享受9.9折优惠，合同价格为1238366元，实际总房价将减少11万元，为1438366元。

记者在之江片区采访注意到，不仅钱塘ONE项目受到热捧，涨价效应还传导到蚂蚁集团地块数公里外的华润之江九里、德信九溪云庄、嘉里云荷廷、仁恒祥生珊瑚世纪雅园、祥生云溪新语等项目。

据我爱我家(000560,股吧)统计数据，之江九里小区的房源在蚂蚁集团落地之后挂牌价上涨10万~170万元。

位于之江云栖小镇附近中梁云都汇中心，去年首开住宅已经售罄。之后一直不温不火的在售约40平方米的loft精装公寓，总价约百万元。由于蚂蚁入驻之江引发市场极大关注，短期成交量大增。杭州透明售房网的数据显示，10月份，该项目共签约193套，均价24074元/平方米，为主城区楼盘中签约套数第一名。

多数楼盘“流摇”

杭州一位房地产分析人士表示，尽管蚂蚁集团全球总部落户之江的消息轮番出现在各大平台，也只是提升了之江板块的关注度，并非杭州所有楼盘都销售火爆。相反，其他区域的新盘促销不断，售楼处却比较冷清，成交量不高。

克而瑞浙江区域的统计数据显示，10月26日~11月1日，杭州新房市场量价齐跌，全市共成交商品房2355套，较前一周下降15.53%；成交均价为27280元/平方米，环比下跌8.71%。推盘量减少导致成交情况受到一定的影响，全市仅13个项目推盘，开盘量较前一周下跌18.8%。

远洋集团6亿元接盘的余杭区“地王”项目西溪公馆，今年5月开盘推出959套房，吸引到59640组购房者拼抢，创下杭州有史以来报名人数最多的楼盘纪录。

时隔5个月，10月初，远洋西溪公馆再加推1213套房，报名数仅有4899组，中签率24.8%。而且楼盘方面通知前3000位购房者到场，但是直到选完，还有144套房没卖掉，弃号人数超过1900组。

“最后剩下100多套190平方米以上的大户型，实在是没人选，销售员捂不住了，临时在手机上发通知叫人买的。”一位经历过该项目两次开盘的工作人员介绍，二期开盘大多是面对无房户和人才需求，开盘现场冷清不少。

不仅是西溪公馆，当地还有不少新房降价之后仍然卖得不好。萧山区新街的中铁诺德雅逸府推出923套房，高层毛坯房24000元/平方米，洋房毛坯房28000元/平方米。首次开盘就降价10万元，仅去化一成。开盘后3个月，截至11月5日，据杭州透明售房网显示，可售房源还剩余183套。

拱墅区的金茂首开国樾靠近铁路北站，紧邻浙大城市学院，自去年9月首次开盘推出80套房如今显示还有72套在售。期间，连续6次开盘，有4次流摇，其中一次中签率92%。

杭州市房产信息网的数据显示，今年10月1日，杭州全市新房成交11套，二手房无成交；10月2日，杭州全市二手房成交1套，新房无成交。10月5日~11日，新房市场仅8个项目开盘，其中半数流摇，流摇率较前一个月明显上升。

一家上市房企杭州公司的负责人谈到，年底将至，一些楼盘开始要求全款优先，或者提前冻结百万元资金，一来筛查客户，另外也利于公司快速回款。

在杭州拱墅区祥符板块，荣安招商祥成府的客户经理周富城介绍，项目的在售房源都需要在摇号之前至少冻结资金100万元，二套房至少要200万元，在正式摇号前的一个星期，销售员会发布报名通道，让购房者在工行、建行和中国银行(601988,股吧)等8个银行冻结资金。“有的楼盘更是要首付八成或者全款才有资格。”其说道。

新房销售市场降温，杭州土地拍卖同样量价齐跌。克而瑞统计数据还显示，10月份，杭州市土地成交面积49万平方米，环比减少49%；成交金额48亿元，环比减少68%；楼板价10016元/平方米，环比下滑36%。

不仅如此，受县级市场土地供应比例增加，热点城市市区土地供应持续缩量，如温州市区10月仅供应1宗土地，整个浙江土地成交量环比下降12%，楼板价环比下滑20%。

事实上，2020全年浙江土地供应量缩减是大概率事件，尤其在一些热点城市（全国土地出让金排名前列的城市）的核心区域。一方面，浙江土地指标基本达到要求，1~10月土地成交金额6216亿元，同比增加8%，达到2019年的92%。另一方面，杭甬温等热点城市土地量价增幅过高，当地政府风控意识强烈，四季度此类城市的土地供应量和供应结构将进一步调整。

上述机构建议，房企顺应土地供应结构的调整，更多关注城市的新兴区域和优质县级城市。