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过去4年,哪些城市房价涨幅最大?令人大跌眼镜!

本文转载自公众号:“楼市参考”

文 | 白羊

以2016年“930”新政为开始,此轮调控马上就4周年了,迄今仍无大范围放松迹象。

那么,调控效果怎么样呢?或者说在这个调控期(逆周期)内,各地房价到底涨多少呢?

日前,中房智库以国家统计局每月发布的70个大中城市指数为依据,对过去4年主要城市的房价变化做了一次梳理。

梳理发现,从2016年8月到2020年8月,新建商品住宅房价平均涨幅达到了34.18%,平均年复合增长率为8%;二手住宅表现稍弱,平均涨幅为22.18%,平均年复合增长率为5.08%。

考虑过去4年我国GDP增速和股市等表现,及行业处于逆周期的事实,楼市8%和5.08%的复合增长率当真不差。

当然,也有一些表现大跌眼镜的城市,比如今年上半年楼市热到发烫的深圳。

此轮调控以来,市场一直有个主流观点,即国内楼市会严重分化、呈现马太效应,综合实力强劲儿、人口持续流入的核心性大城市,房价会强者恒强。尤其是今年以来深圳楼市高烧难退,更是强化了国人的对深圳楼市的印象。

然而数据显示,并不是那回事儿。

(图表来源:中房智库)

由上图可见,过去4年,深圳新建商品住房房价累计涨幅只有4.96%(只有涨幅平均值的1/7和NO.1西安涨幅值的7%),年均复合增长率只有1.22%,在国内主要城市中排名垫底。

原因并不难理解—限价。此轮调控以来,限价是各城市普遍开的一剂猛药,越是大城市药量越大,尤其是像北上深这样的一线城市,限价政策会人为压低新建商品住宅房价数据。比如新建商品房4年涨幅榜倒数第二的就是上海,涨幅也只有9.88%,不过涨幅还是比深圳高出了近1倍。

也由此可见限价政策对深圳一手住房市场施加的扭曲力之大。

(图表来源:中房智库)

在不受限价制约二手房方面,深圳表现要稍好些(深圳楼市本身就是个二手房主导的市场),二手住宅4年涨幅为27.14%,高于平均线约5个百分点。

说实话,这个表现只能说差强人意,要知道它可是深圳也。

位居过去4年二手住房涨幅排行榜前三甲的分别是无锡(45.78%)、济宁(41.42%)、唐山(41.38%),这里面无锡经济实力最强,但终究还是和深圳没法比。可深圳的二手住房房价涨幅只有无锡同期涨幅的六成左右。在不限价的二手住宅市场,这明显说不过去,尤其是今年上半年深圳楼市不是一般的热。

从上述数据来看,2016年8月及其后上车深圳楼市并不是一个特别好的主意。去强二线的无锡,或者三线的济宁,都比入手深圳强。

是官方公布的数据不够客观真实呢?还是中房智库的算法公式有问题呢?大家可自行评判。

下面笔者提供些其他数据供大家思辨。

先看资金汇聚情况,截止2020年8月底,深圳市本外币各项存款余额95845.44亿元,较2016年8月底的63585.91亿元,增幅达50%。这意味着过去4年深圳最直观的财富存量增长了一半。

再看住户贷款数据,因查不到具体到月的数据,就以2016年8月到2020年8月之间的年度数据为例。

2016年底时,深圳住户贷款余额为15022亿,到2019年底时这一数据为22409亿,增幅为49.2%。

无论是存款增幅还是贷款增幅,资金面的表现都远远高过上述统计的房价增幅。

再看由第三方机构统计的深圳过去4年的房价表现。

由下图可见,从2016年1月到2020年7月,除东部大鹏、盐田及罗湖外,深圳其他区域的房价普遍涨幅都在50%以上,这几年大热门的南山、宝安等地,涨幅更是达到百分之七八十。远高于统计。

(数据来源:深圳房地产年鉴、链家、买房之前等)

看来深圳的房价已成薛定谔的猫!当然,哪个才是真相,大家可自行评判。

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