燕郊法拍房数量翻番 55套样本房源半数债权人为银行

经济观察报 记者 田国宝 在北京做法拍房生意的王明最近把业务延伸到了一河之隔的河北燕郊。“我们主要做北京的法拍房，我住在燕郊，所以最近把这边的法拍房也对接起来了。”11月5日，王明告诉经济观察报。

王明是北京一家知名法拍网站的业务人员，在他居住在燕郊的小区地下车库张贴着法拍房的广告：“北京、燕郊不限购司法拍卖房源每月新增700-900套”、“部分房源不限资质”。

根据人民法院诉讼资产网公布的信息不完全统计，截至11月5日，在忽略部分房屋二次拍卖的情况下，2020年三河市人民法院执行的燕郊法拍房数量达到208套（次），是2019年全年数量的2.2倍。

在这些司法拍卖的房源中，有相当部分的债权人为银行机构。以2020年的208套（次）来看，经济观察报从其中随机选取55套有执行文书的房源，其中有29套的申请执行人为银行机构，占比超过一半。

法拍房源大量上新

王明整理出来一个11月4日到到11月24日20天内开拍的燕郊法拍房源名单，这份名单共有49套房源。

往年由于房源数量不多，王明一直没有注意到燕郊法拍房市场，从银行朋友处得知最近房源增加后，他近水楼台拾起来燕郊的业务。

王明告诉经济观察网，其所在公司专业做法拍生意，客户先和他们公司签署拍卖委托合同，选中意向房源后，从客户参与竞拍银行账户中冻结起拍价1.5%的履约保证金，他们会协助客户进行风险调查、报名及参拍。

通常情况下，司法拍卖规则是价高者得，王明不保证竞拍过程，如果客户成果竞得房源后，王明会协助对接法院拿材料、缴纳税费、过户等手续，同时会协助房屋腾退及交接等事宜，“我们是包过户、包交房。”

如果顺利竞得房源并成交，王明所在公司收取总成交价3%的费用，如果不成功，则不收取费用。按照他的说法，按照以往他做拍房经验，最终成交价一般会低于市场价的10%-30%左右。

据他介绍，目前燕郊可选择房源的范围比较大，起拍价一般介于评估价的6折到10折之间，尤其是二拍房源，起拍价普遍较低。

人民法院资产诉讼网显示，截至11月4日，最近一个月三河市人民法院公布的法拍房源数量为57套，2020年以来发布的房源数量是208套（次），其中下半年以来发布执行的房源数量达到148套。

2019年三河市人民法院公布执行法拍房源数量是94套（次），2018年是82套次，2017年限购政策实施当年的这一数字是10套，而燕郊房地产成交最为活跃的2016年执行的法拍房只有4套。

淘宝司法平台的数据来看，截至11月4日，燕郊地区法拍房源上架数量为108套（次），同比增长27%，其中正在拍卖和即将开始拍卖的数量为21套。而2019年全年上架法拍房源数量是2018年的2.6倍。

同期，京东拍卖平台燕郊地区的法拍房源数量是130套（次），是2019年全年上架房源数量的5.6倍。其中正在拍卖或即将拍卖的房源数量是66套。而2019年全年上架房源数量是2018年的近4倍。

从11月以来成交的法拍房源来看，成交价格普遍在评估价的7折以内。11月成交的一套中骏四季花都的82平方米的房源，成交价格是105万元，是评估价的6.4折，单价是1.28万元/平方米。

同一天成交的金谷美丽城一套118平方米房源，成交价是161万元，是评估价的6.9折，单价为1.36万元/平方米。

而11月1日成交的福成二期一套86平方米的房源，成交价格是92万元，折合单价不足1.1万元/平方米。

据王明透露，房源成交后，除了其所在公司收取3%的费用后，其他费用还包括契税、水电、物业、取暖等费用。“其他成本还是有的，但肯定比市场价便宜，起码省个装修费是没有任何问题的。”

银行债权人占比过半

11月2日，三河市人民法院发布一套东方夏威夷北区93平方米法拍房，申请执行人为农业银行(601288,股吧)三河市支行。房源于2019年9月22日被查封，将在12月5日开始在京东拍卖平台开始拍卖。

该套房源于2016年8月18日被抵押给农业银行，对应的债权数额为192万元，借款期限为20年。三河市人民法院判决书显示，该笔借款用途为购房，从2017年9月24日期开始逾期。

经济观察报了解到，同一被执行人，还于2016年8月22日以购买二手房名义向中国银行(601988,股吧)大厂支行贷款196万元，贷款期限为20年，在偿还了6万元本金及利息后即断供。这些房源拍卖所得款项，主要用来偿还银行借款。

另一套已经于9月9日流拍福成四期的房源，三河市人民法院执行裁定书显示，执行人为中国银行燕郊分行，该套房产于2018年9月27日抵押给中国银行，贷款额度为126万元，贷款用途为购买二手房，贷款期限为30年。

另一套于10月10日成交的福成五期的房源，申请执行人为中国邮政储蓄银行三河燕郊支行。该套房源于2016年7月4日抵押给邮储银行三河燕郊支行，贷款额度为100万元，贷款期限为15年，最终该套房源成交价为79.3亿元。

类似的情况并不在少数，从三河市法院2020年以来公布的208套（次）法拍房源中随机抽取55套房源发现，其中银行机构作为申请执行人的房源数为29套，占比超过一半。其他法拍房源涉及民间借贷、个人房屋买卖、个人借款、小额贷或信托借款等纠纷。

大部分银行机构申请执行的房源中，被执行拍卖的房源即抵押给该银行机构。据一位熟悉燕郊房地产市场的人士透露，判断这类性质并不难，一般超过20年贷款期限的基本可以判定为按揭贷款，“如果按揭抵押房源被拍卖，很大可能是因为断供。”

据其介绍，一般房屋作为抵押物的贷款有两种，一种是经营抵押贷，一种是按揭贷。2017年前后，在燕郊房地产上行过程中，不乏投资客用抵押贷炒房的行为，甚至部分激进的投资客通过民间借贷及小额贷进行炒房。

根据他的了解，在燕郊，经营性抵押贷款，一般期限均在10年左右，很少有超过15年以上期限的。“当时很多炒房客都是卖一套房的钱，来作为买两套的首付，或者通过提高评估价来从银行机构套取首付款，用抵押贷炒房的毕竟是少数。”

相比抵押贷，用民间借贷或小额贷作为过桥资金的炒房客并不在少数。“像提高评估价这种方式，先向个人或小额贷公司短期拆借首付款，等银行款下来了，套取出来再还上，仅仅有几千元到几万元不等的成本，等于零首付买房。”上述熟悉燕郊房地产的人士透露。

该人士告诉经济观察报，从去年开始，不断有一些老客户向其打听燕郊房价走势，“说月供撑不住了，问房价还有没有翻盘的机会，二手房会不会放开限购，人才政策会不会松动，很多人都撑不住了。”

炒房客溃败

对于多数房地产投资客而言，包括燕郊在内的环京楼市是一场噩梦，尤其是在2017年6月燕郊限购政策出台前后的几个月，一部分投资客重资押注北京平谷线，部分投资客以超过3万元/平方米价格囤积房源。

一位燕郊资深房地产投资客告诉经济观察报，他于2008年前后定居燕郊，房价在万元以下的时候，他先后买入四套房，2015年和2016年房价上行过程中，他卖出两套。“等于赚了三倍以上。”

2017年北京317调控政策出台后，燕郊非但没有收到影响，反而受到大量投资客的追捧，加上地铁平谷县开工仪式举行等消息，燕郊房地产界普遍认为房价涨至4万元/平方米指日可待，首尔甜城等部分小区二手房价格已经炒到3.9万元/平方米。

在这种背景下，这名资深投资客以2.8万元/平方米-3.3万元/平方米的价格先后在燕郊买下三套房。“卖了两套房的钱，除了留下百十来万用来还月供，其他的基本都投出去了。那个时候想着，等年底价格涨到4万就卖掉了。”

但他等来的不是房价涨到4万元/平方米，2017年6月三河出台限购政策后，燕郊楼市成交遭遇寒冬，到了年底，月均成交套数不足2016年平均水平的十分之一。在这种情况下，房价开始出现松动。

到了2019年初的时候，该名资深炒房客预留的月供已经所剩无几，“那个时候只能坚持到春节后，只能割肉了，春节前，委托中介卖出一套两居室，这套房买的时候6千多价格，卖的时候不到1.8万元。”他说。

在他的五套房产中，卖出去的这套属于次好房源，本来不打算卖，但一方面市场下行，购房者更为挑剔，较差的房源基本无人问津；另一方面，其他房源卖掉的钱，还不够用来还银行尾款。

他告诉经济观察报，目前手中的资金可以确保月供续期到2021年六七月，对他而言，这是一场与时间赛跑的游戏，随着燕郊一手房限购有条件放开、地铁平谷线北京段开工，燕郊的房价也在缓慢上升。

目前，燕郊一手房价格普遍超过2万元/平方米，部分品质较好的房源价格达到2.5万元/平方米左右。房价每上升一点，这名投资客的亏损就会减少一点，“关键是能不能坚持到房价和成交回暖的时候。”他苦笑。

在近几年燕郊房价跌宕起伏的过程中，通过炒房实现财务自由或置换到北京的投资客不乏其人，像这位投资客被深套的人也不在少数。上述熟悉燕郊房地产人士透露，除了普通投资客外，大量的房地产公司员工和中介也被套住。

据该人士透露，炒房客中断供的人不在少数，但在庞大的燕郊投资客中占比并不高，目前拍卖的房源中，大部分在2019年就已经违约或断供，“一小部分高杠杆的可能会出现断供，大部分人还是能坚持住的，但未来会如何，谁也预料不到。”