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复盘蛋壳公寓暴雷事件:租客交的租金去哪儿了?

蛋壳公寓暴雷以来,微众银行已向租金贷客户发布三篇公告。

第一篇为11月16日,微众银行称,根据您与蛋壳公寓签订的《房屋代理租赁合同》,您和业主已形成租赁关系,并已预付租金,享有合法居住权,我行建议您继续居住,如遭遇清退、断水、断电等情况,建议通过法律途径维护正当权益。

第二篇为12月2日,微众银行称,所有受蛋壳公寓事件影响的我行客户,经客户提出及我行确认后,剩余贷款本金将给予免息延期,在2023年12月31日之前,我行不扣款,不计息,不影响征信记录。

第三篇为12月4日,微众银行称,我行已制定出合法合规的方案,实现即使蛋壳租金贷客户不继续还贷,仍能结清贷款。具体方案为:蛋壳租金贷客户退租后,与微众银行签署协议,将退租后蛋壳公寓所欠客户的预付金,用于抵偿客户在我行的贷款。

至此,因蛋壳公寓被推到风口浪尖的微众银行,随着一纸“兜底”公告而摆脱舆论指责。

蛋壳公寓何以实现野蛮生长,运营房间四年增长179倍

公开资料显示,蛋壳公寓是紫梧桐(北京)资产管理有限公司旗下的高端白领公寓品牌,公司成立于2015年1月,是国内第二大长租公寓运营商。2020年11月,因拖欠房东房租与租客退款,蛋壳公寓陷讨债风波。12月4日,最高法副院长杨万明回应“蛋壳公寓爆雷”:有关地方和部门正在处理。

蛋壳公寓财报显示,2017-2019年,蛋壳公寓营业收入分为为6.57亿元、26.75亿元、71.29亿元,净利润分别为-2.7亿元、-14亿元、-34亿元。不难发现,蛋壳公寓营收在增长的同时,亏损却再加剧。不仅如此,蛋壳公寓的出租率还在下降,2017-2019年,出租率分别为86.5%、76.9%和76.7%。

即便如此,蛋壳公寓并未停止扩张的步伐,2015年末至2019年末,蛋壳公寓运营的房间由2434套增至438309套,四年时间增长了179倍。

蛋壳公寓何以实现野蛮生长?答案是“股权融资+租金贷”。

公开资料显示,2015-2020年,蛋壳公寓先后完成8轮融资,融资金额合计高达67亿元(含IPO融资1.49亿美元),主要投资方包括老虎环球基金、愉悦资本、蚂蚁金服,以及CMC资本。蛋壳公寓财报数据显示,2017、2018和2019年,选择租金贷的租户比例分别为91.3%、75.8%和65.9%。

从财报数据来看,2019年蛋壳公寓虽还在扩张,但已大幅降低租金贷比例。然而,受新冠肺炎疫情影响,上半年长租公寓租金价格和出租率均出现下滑。受此影响,蛋壳公寓自2月份以来,始终未能摆脱现金流压力。

蛋壳公寓为何会暴雷?租客交的租金去哪儿了?

要回答这些问题,就不得不说蛋壳公寓模式,早在2016年,蛋壳公寓就启动了“惊鸟计划”,该计划面向应届毕业生,抓出此类客群初入社会,工作和生活不稳定,收入较低等特征,为其提供免费换租及0押金的优惠服务,吸引更多客源入驻,提升行业影响力。

今年3月23日,蛋壳公寓宣布,面向2020年应届大学毕业生的优惠租房项目“惊鸟计划”第五季上线。

虽然蛋壳公寓为应届大学毕业生提供免费换租及0押金的优惠服务,但对刚毕业的大学生而言,蛋壳公寓的季付、半年付方案依然有很大压力。为此,蛋壳公寓与第三方金融机构合作开发租金分期产品(例如微众银行“微租贷”),租客支付首笔款后按月还款,减轻租金压力。

在租金贷模式下,蛋壳公寓给租客最低的房租和服务费优惠,租客向微众银行按月还款并支付利息,微众银行一次性向蛋壳公寓支付一年租金,而蛋壳公寓按月向房东支付房租。这样一来,虽然蛋壳公寓赚取的租金变少了,但提前一次性拿到了房屋租金,有利于蛋壳公寓继续收房,继续扩大市场规模和占有率。

(开甲财经制图)

蛋壳公寓如何收取房租?租客房东两头赚为何还会亏损?

以蛋壳公寓某房间为例,如果按季付租金1530元/月,服务费153元/月,能源费45元/月,合计1728元/月;如果按半年付租金优惠70元/月,服务费在优惠后8折,合计1621元/月,较季付优惠407元/月。

然而,蛋壳公寓除了收取房屋租金、服务费,以及能源费,还会向租户收取押金(一般为1个月的房屋租金)。据此计算,如果按照季付方式支付该房间租金,第一次需缴纳6714元;如果按照半年付方式支付该房间租金,第一次需缴纳11186元。

根据蛋壳公寓费用说明:

1)押金为1个月的房屋租金,用于蛋壳公寓租住期间履行合同义务的保障,租约到期且无任何违规情况,押金返还。具体规则为,住满一年及以上者,押金全部退还,若未住满一年且提前1个月报备,退还30%押金,若未提前报备,则押金不退。

2)服务费为每月房租价格10%,120元/月起,包含网络服务、公共区域保洁、基础维修服务;

3)能源费用为房屋供水、燃气服务,部分城市包含供暖服务。

按照蛋壳公寓的收费标准,如果出租率处于较高水平,蛋壳公寓就不会有空置损失,反而能赚租客的押金。另外,蛋壳公寓收取的服务费和能源费,理论上也有一定的利差空间。

不仅如此,蛋壳公寓向租户收取服务费(含基础维修服务)的同时,每个月还会扣走房东一笔“维修金”。例如,蛋壳公寓收王先生武汉80平房子,将客厅隔断后变成三间房,合同期限三年半,每月房租3000元,但每月被扣59元维修金,实际到账2941元。

另外,蛋壳公寓收房时虽然要对房子进行简单修整,并添置空调、洗衣机等家电,但蛋壳公寓要求王先生给5个月免租期(蛋壳公寓承担物业费)。今年疫情期间,蛋壳公寓发布房东计划,两个月的租金被分24期支付。

整体来看,虽然蛋壳公寓的收房价格略高于市场价,并对房间进行一定的装修,但蛋壳公寓通过将房间隔断来提高收益,并通过免租期来减少支出。与此同时,蛋壳公寓再以高于市场价格出租给租客,并能赚租客押金和服务费。

从这个意义上来说,如果蛋壳公寓不盲目扩张,控制租金贷比例,即使发生亏损也不至于资金链断裂。

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