本文转载自公众号「子木聊房」
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文/子木
昨天被邀请，跟行内几位老友吃饭，众人紧张兮兮，神情呆木，能从眼神里读到那种中年人才有的疲倦。
一向爽朗爱打诨的老曹，突然蹦出一句，“下半年也太他X难干了！明年必须换行当。”紧接着几个人便彻底开启诉苦模式。
之前听这些卖房子的诉苦不以为然，今年的确不太一样，骂骂咧咧之间还带哭爹喊娘的。说明买卖是真不好干了。
最后对饭场进行总结：“春江水寒鸭慌乱”，即将到来的金九银十可能是一场久违的狂风。
为什么呢？下面我们进入正题。
1
最近楼市沸沸扬扬的新闻莫过于哪哪儿又升级了调控新政。
比如上周，住建部召开房地产工作会议，要求沈阳、长春、成都、银川、唐山、常州等6城参与，“共商大事”。
紧接着沈阳在9月6号就出台了新政，各项指标均套用“长沙调控模版”，供需两端拿捏得死死的。不出意外，其他5城已经走在被调控的路上。
当然约谈的对象，都是在此阶段房价虚火较旺的城市，请喝茶就是要用凉水从头浇到尾，彻底响应“三稳基调”和“房住不炒”。
这种把房价按到死的决心我在之前的文章里提到过，以此之后直接由住建部出台的约谈“打鼹鼠”调控方式，将成为中国最强版本的调控策略，未来也会步入常态。
那么8月份有座谈会，9月份也有，如果10月份有房价非理性上涨的城市，依旧会被约谈。漫漫无期。
这可能是来自于“内循环经济”天字号战略下，对房地产最后的审视。
楼市调控，意味着潜在的购房资格顿时规模性冻结，更重要的是对购房者预期的吞噬。
从今年的行情来看，凡是被严控的，无一例外房价都会遭遇“挫折式”打击，回调严重。
像深圳这样购房需求旺盛的城市，可以起底回升，但一些需求面不太好，纯靠炒作房价的城市，将不幸遇难。这时候即使有实在购房需求的居民也会停下脚步观望，因为大家都想搂个“底”。
打击最大的莫过于开发商，这就是饭场上老曹的难处，本来靠今年金九银十准备冲击目标，一套调控下来乱了方寸，只能放价抢量，但利润的丢失，也注定这份差事不好交代。
这是对开发商的第一重考验。
2
饭场上，老李也来了一句，“三道红线是真的狠，之前都是说说笑笑，房企拿不到钱，跟银行磨一磨，后者为了利润能被放一马。
“而现在，监管部分就在眼前盯着你，触及红线的房企，下半年将进入历史性的艰难时刻。”
据传言，三道红线将在明年初落实，9月大部分房企已经启动资金预警方案，疯狂降负债。
红线1：剔除预收款后的资产负债率大于70%；
红线2：净负债率大于100%；
红线3：现金短债比小于1.0倍。
房地产行业本就是一个资金密集型产业，靠融资撬动资产流动，创造收益，三道红线的出台将彻底将一部分房企送上天台。
上半年疫情打击，大部分房企日子不好过，有的甚至颗粒无收，关门大吉。
下半年又被“三道红线”扼住喉咙，结果可想而知。还记得当初大家都以为是罗生门，结果成了地狱门。
一多半的房企将面临资金难题，“融”不动的房企即将败走。这是第二重考验。
3
相对于外部环境的刺骨寒风，内部竞争也进入了白热化状态。
大型房企有资源，有土储，砝码还很多，然而中小型房企，在这样的环境下，能打的底牌都被瞅光了。
强者愈强，弱者持弱的局势将更加明显。
据线报，昨天深夜十点，老大哥恒大，又宣布了让行业窒息的举措：
七折卖房。
全国600多个楼盘七折甩卖，2000元抵扣2万元购房特惠，新用户免三年物业费，全国所有楼盘每天推出10套特价房源，额外97折……
老王边骂边在饭桌上算了一下，以一套原价100万的恒大房子为例，如果享受所有折扣优惠，现在购买只需要58万左右。这对于全市场无疑又是一场风暴式浪潮。
其他开发商下半年根本不用请人了，也不用什么创意和花里胡哨的方案，因为考虑的问题有且只有一个，什么样的降价姿势更美？
这是对开发商的第三重考验。
4
楼市深度调控、三道红线、行业老大哥的破釜沉舟，将整个房地产行业逼到了死角。
可见，2020年的最后一场房地产狂欢盛宴，也是唯一的出货档口，“金九银十”，将迎来前所未有的降价大潮。
抢卖大战在恒大宣布“七折卖房”的那一刻，已经开启。
此消彼长，房地产交易市场天平在加速向购房者倾斜，这也意味着，金九银十，将是为数不多的“买房黄金档口期”。
但是在这场飓风盛宴中，子木还有几点警示。
1、降价大潮，也是开发商的一次割肉运动，在被售楼处小姑娘忽悠的同时，记得把视线收回来，拿起笔算算账，要分得清真割假割。该问的问清楚，避免人家在你身上玩文字游戏。
2、挑着品牌房企买。三道红线出台，诸多开发商命运不济。有些开发商是为了抢卖、抓回款、降负债，但也有一些开发商是为了自救。有时候你以为占到了降价的便宜，殊不知跌入了烂尾盘深渊。去淘宝买白色维权战甲是一件很扯淡的事。
3、抢房之前，比对一下周边的二手房价数据，如果持平甚至倒挂，价值就稳了，大可以放心去买。但别忘了多关注一下二手房市场。因为降价潮的出现，会对二手房业主的预期造成重大打击，二手房价格也会跟着一路走低。所以今年年底，一定是挖笋的好时机。这也是我在上半年诸多咨询中，一致回复把购房时间定在年底的原因。
总之，时机已现，有购房打算的读者们，请蹲在起跑线上，过了这村儿很难遇见这店了。
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